신축아파트 하자발생에 관하여..

 사람들은 세상을 살아가며 다양한 종류의 물건과 서비스를 구입한다. 모든 물건과 서비스에는 결함인 하자가 있기마련이다. 새로 지어지는 “신축아파트”또한 다수의 하자가 존재한다. 대부분의 신축아파트에서는 한세대당 대략 50여개에서 70여개의 하자가 발견되는데 신축아파트에서 다수의 하자가 발견되는 것은 지극히 흔한 일이다. 그렇다면 신축아파트에서 다수의 하자가 발생하는 원인은 무엇일까?

 우선 신축아파트에서 다수의 하자가 발생하는 원인을 알아보기 위해서는 신축아파트의 건축과정을 알아야 한다. 아파트 건축과정에서 크게 사업주체인 “시행사”와 시공능력을 가지고 실제 시공을 실시하는 “시공사”로 크게 나누어 볼 수 있다. 시행사는 아파트 사업의 시행주체로 토지 매수,시공사 선정, 분양대행등의 업무를 실시하며 시공사는 아파트의 공사를 실시하는 시행사의 도급업체라고 볼 수 있다.

그리고 시행사와 시공사의 관계는 일의 완성을 부탁한자인 도급인과 일의 완성을 부탁받은자인 수급인의 관계와 동일하다고 할 수 있다. 따라서 시공사는 아파트 공사와 관련된 업무를 수행하고 시행사는 아파트 사업을 하고자하는 토지주로서의 업무를 수행한다.

  그렇다면 아파트 공사를 담당하는 시공사는 콘크리트 타설,전기공사,통신공사와 같은 모든 아파트 공사 업무를 직접 도맡아 하는것일까? 실상을 그렇지 않다. 시행사로부터 아파트 공사업무를 위탁받은 시공사는 건축 인-허가업무, 현장안전관리업무, 설계수정업무,관리감독의 업무를 주로 시행하며 경우에 따라서 직접 공사를 수행하는 부분도 있지만 대개의 경우 공사 분야의 전문공사업체의 각 부분의 공사를 재위탁하여 도급을 맡기게 된다. 이때의 아파트 시공사와 공사전문업체의 관계는 수급인과 도급인의 관계와 같다.

  일반적으로 아파트 시공사,시행사를 포함한 모든 기업은 이윤을 추구한다. 시공사는 높은 이윤을 추구하므로 시행사에서 지급받은 대금에서 높은 이윤을 남기기 위해서 각 부분별 공사를 시행할 각 분야의 공사전문업체들을 선정하는 과정에서 공사비용이 싸고 저렴한 업체를 주로 선정하게된다. 하지만 각 공사 전문업체또한 기업이며 이들도 이윤을 추구하기 한다. 이는 각 공사전문업체들이 값이 싼 전문지식이 없는 노동자를 고용하거나 불량자재를 사용하는것으로 이어지게 된다. 또, 각 공사전문업체들은 불법적으로 다시 다른 값이 싼 업체에 도급을 맡기는 불법하도급을 진행하기도 한다.

  이러한 이유로 아파트를 시공하는 과정에서 다수의 불량시공이 발생하게된다. 아파트 준공전에 시공사는 아파트 수분양자들을 상대로 사전점검행사를 진행하는데 이 과정에서 다수의 하자가 발생하며 언론이나 온라인 커뮤니티에서 논란이 되기도 한다. 하지만 위의 아파트 시공과정을 알고나면 하자가 발생하는 것은 전혀 이상하지 않다. 시공사는 아파트 준공 후 약 3년간의 하자보수책임을 가지게 된다. 따라서 시공사는 아파트에 AS센터를 설치하여 하자에 대한 보수를 하기위해 나름의 노력을 하고있다. 하지만 시공사와 전문시공업체들과의 갈등이나 분쟁이나 전문시공업체들간의 책임회피로 인해서 하자처리가 지연되거나 미흡하여 수분양자들이 피해를 보는경우도 증가하고있다.

  그렇다면 아파트 하자를 줄이려면 시공사는 어떠한 노력을 해야할까? 아파트 하자발생의 근본적인 원인은 시공사의 높은 이윤추구에서 비롯된다. 시공사는 아파트 하자발생률을 감소시키기 위해 기업의 높은 금전적 이윤보다 높은 서비스 품질을 통한 이익을 추구해야 할 것이며 정부는 아파트 시공사가 하자보수 책임기간인 3년이내에 제대로 하자에 대한 책임을 지고 적절한 보수를 할 수 있도록 관련 정책을 마련하여 책임을 회피하는 시공사들을 규제해야할 것이다.